Guide des droits et des démarches administratives

Achat ou vente en viager : quelles sont les règles ?
Question-réponse

L'achat en viager consiste à vendre un logement à une personne (appelée débirentier) en échange du versement mensuel d'une rente pendant toute la durée de vie du vendeur (appelé crédirentier).

La vente en viager consiste pour l'acquéreur (appelée débirentier) à acheter un logement sans avoir à verser la totalité du prix de vente le jour de l'acquisition. Ce logement pourra être occupé par l'acquéreur à partir du décès du vendeur.

Pour le vendeur (appelé crédirentier), la vente en viager consiste à percevoir une rente mensuelle jusqu'à son décès en contrepartie de la vente de son logement.

Comme toutes les ventes de biens immobiliers, la vente en viager exige l'intervention d'un notaire pour signer l'acte de vente.

Toute personne ayant la capacité juridique peut vendre ou acheter un logement en viager.

Pour que la vente en viager soit valable, le décès futur du crédirentier doit être imprévisible. Ainsi, le débirentier ne doit pas avoir eu connaissance d'une maladie dont était atteint le crédirentier au moment de la signature de l'acte de vente.

Si le vendeur décède dans les 20 jours qui suivent la signature de l'acte de vente, la loi considère alors que l'événement était prévisible et que la vente n'est pas valable. L’annulation de la vente peut alors être demandée par les héritiers du crédirentier devant le tribunal de grande instance (TGI).

Le prix est généralement constitué d'un bouquet et d'une rente.

Le bouquet est la partie du prix payée comptant à la signature du contrat de vente. Le bouquet n'est pas obligatoire. Lorsqu'il existe, son prix est librement fixé par les parties. En général, le bouquet ne dépasse pas 40 % de la valeur totale du bien.

La rente correspond à la valeur réelle du bien. Son montant est estimé en fonction de plusieurs critères parmi lesquels

  • l'âge et l'espérance de vie du crédirentier,

  • la valeur du bien

  • et les loyers qu'il pourrait percevoir si le logement était loué.

C'est le notaire qui calcule le montant de la rente en fonction de barèmes.

Ces barèmes peuvent être consultés auprès d'un notaire ou d'une compagnie d'assurance.

Pour assurer la sécurité du paiement des rentes, le crédirentier peut notamment inscrire dans l'acte de vente :

  • une clause résolutoire qui l'autorise à reprendre son bien si plusieurs rentes ne sont plus versées par le débirentier,

  • et une clause lui permettant de se réserver le droit de conserver le bouquet (s'il a été versé), en cas de résiliation du contrat de vente.

Les parties peuvent également insérer dans l'acte de vente une clause d'indexation permettant la révision automatique du montant de la rente suivant, par exemple, un indice publié par l'Insee.

À savoir
les rentes viagères sont soumises à l'impôt sur le revenu pour une fraction de leur montant, décroissante avec l'âge du crédirentier.

Le débirentier ne peut occuper le logement qu'au jour du décès du crédirentier.

Les réparations et entretiens courants du logement restent à la charge du crédirentier sauf s'il libère totalement le bien vendu.

Le paiement de la taxe d'habitation reste à la charge du crédirentier.

La taxe foncière est à la charge du débirentier, à moins que les parties en aient décidé autrement.

Le paiement des factures d'énergie reste à la charge du crédirentier.

Modifié le 01/10/2018 - Direction de l'information légale et administrative (Premier ministre)
source www.service-public.fr